Nieuwsbericht

Actualiteit

Grondbedrijven mogen rekening houden met nog te maken kosten bij het bepalen van de fiscale winst

Grondbedrijven mogen in bepaalde gevallen een winstuitstelpost opnemen bij de verkoop van individuele kavels binnen een grondexploitatie. Het betreft onder meer de mogelijkheid om rekening te houden met kosten die na de levering van individuele kavels voordoen, bijvoorbeeld kosten voor de aanleg van trottoirs, lantaarnpalen, wegen, pleinen, bruggen en openbaar groen. Dat heeft de Belastingdienst aangegeven in een SVLO-nieuwsflits voor grondbedrijven, dat is uitgebracht na het onlangs afgeronde overleg met één gemeente over de fiscale jaarwinstbepaling bij gemeentelijke grondbedrijven.

Kostprijsbepaling bij grondbedrijven

Voor de fiscale kostprijsbepaling van individuele kavels grond van grondbedrijven gelden de regels van goedkoopmansgebruik. Tijdens het overleg tussen de Belastingdienst en de betreffende gemeente is geconstateerd dat doorgaans sprake zal zijn van de verkoop van voorraad. Op grond van goedkoopmansgebruik moet in dat geval uiterlijk op het moment dat levering van de individuele kavel een fiscaal resultaat worden bepaald. Hierbij moet worden bepaald op welke wijze en in welke mate de totale in de grondexploitatie geboekte kosten kunnen worden toegerekend aan de individuele kavels.

Voor kosten die gemaakt zijn vóór de levering van de individuele kavels biedt goedkoopmansgebruik volgens de Nieuwsflits voldoende duidelijkheid welke kosten tot de kostprijs moeten dan wel mogen worden gerekend.

In bepaalde omstandigheden mag volgens de Belastingdienst bij de fiscale jaarwinstbepaling óók rekening worden gehouden met kosten die zich voordoen ná levering van de individuele kavels. Dat is het geval als het grondbedrijf aannemelijk maakt dat wordt voldaan aan alle voorwaarden die de Hoge Raad heeft genoemd in zijn Zwembad-arrest uit 2004.

In dat arrest was sprake van een voorziene, verliesgevende exploitatie van een nog te bouwen (1999-2000) zwembad op een camping. Het verlies werd gedekt uit bijdragen (deel van de verkoopopbrengsten) van nieuwbouwvakantiebungalows. Het was niet in geschil dat de aangekondigde bouw van het zwembad een prijsverhogend effect had op de te bouwen vakantiebungalows. De eigenaar van de camping nam in zijn belastingaangiften over 1997 en 1998 een voorziening per verkochte bungalow in aanmerking - aangeduid als winstuitstelpost - als dekkingsbijdrage in de stichtingskosten van het zwembad. De Belastingdienst hanteert in de nu verschenen nieuwsflits de voorwaarden uit het Zwembad-arrest ook voor gemeentelijke grondbedrijven als voorwaarden voor het vormen van een winstuitstelpost. Het betreft de volgende cumulatieve voorwaarden:

Er moeten door de gemeente verwachtingen zijn gewekt jegens de koper (van de kavel);

Passivering van de winst kan slechts plaatsvinden tot een bedrag van de verkoopopbrengst dat is toe te rekenen aan deze verwachtingen;

De passiefpost moet in mindering worden gebracht op de vervaardigingskosten van de investeringen waarop de verwachtingen betrekking hebben. De vermindering mag er niet toe leiden dat de boekwaarde van de investeringen onder de bedrijfswaarde uitkomt.

Aanvullend op de voorwaarden uit het Zwembad-arrest wordt in de Nieuwsflits een extra (vierde) voorwaarde opgenomen. Deze extra voorwaarde houdt in dat bij de bepaling van de omvang van de hiervoor genoemde winstuitstelpost geen rekening gehouden mag worden met de toekomstige periodekosten, zoals rentelasten.

Wat betekent dit voor u?
Op grond van de Nieuwsflits zal getoetst moeten worden of voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden om een winstuitstelpost te mogen vormen. Ten aanzien van de voorwaarden merken wij het volgende op:

ad 1 Over het algemeen kan vrij gemakkelijk worden vastgesteld dat aan voorwaarde 1 is voldaan, met name als de tot een verwachting leidende toezegging op enige wijze is vastgelegd. De bewijslast ligt bij de gemeente. Aan de hand van contractuele afspraken met kopers, openbaar gemaakte plannen en folders zou de gemeente dit kunnen onderbouwen.

ad 2 Daarnaast moet de gemeente het redelijke verband (connectiviteit) tussen de kosten die de verwachting met zich meebrengt en de verkoopopbrengst van de individuele kavel aannemelijk maken. Het kan onder omstandigheden gecompliceerd zijn om een verband te leggen met later aangelegde wegen, pleinen, bruggen, riolering en openbaar groen, met name als al een lange periode is verstreken. Mogelijk kan de causaliteit worden aangetoond door het exploitatieplan en/of de nota bovenwijkse voorzieningen.

ad 3 De Hoge Raad had in zijn Zwembad-arrest een aanwijzing gegeven voor de aanwending van de passiefpost. Deze moet in mindering worden gebracht op de stichtingskosten van het zwembad 'indien en voor zover die stichtingskosten de bedrijfswaarde van het zwembad op het moment van ingebruikname te boven gaan'.

De definitie van het begrip bedrijfswaarde in de fiscale literatuur kan als volgt worden weergegeven: ‘de waarde welke een verkrijger bij overneming van de gehele onderneming zou toekennen aan het afzonderlijke activum, indien hij zou uitgaan van de overnemingswaarde van het geheel en voornemens zou zijn de uitoefening van de onderneming voort te zetten’.

Voorgaande bepaling roept de vraag op hoe een gemeente kan bepalen wat de bedrijfswaarde is van de investeringen (bijv. de lantaarnpalen of het rioleringsstelsel) die de gemeente ten laste van het verkoopresultaat wenst te brengen. De Nieuwsflits gaat helaas niet in op deze vraag. Wij kunnen ons indenken dat de bedrijfswaarde lager is, dan de stichtingskosten van de investering. Stel dat de bedrijfswaarde inderdaad lager is dan de stichtingskosten, hoe moet dan worden omgegaan met de gevormde passiefpost? Valt de passiefpost vrij ten laste van de winst? De Nieuwsflits geeft geen duidelijkheid hierover.

ad 4 (aanvullende voorwaarde) Om te kunnen voldoen aan de aanvullende (vierde) voorwaarde dient geen rekening te worden gehouden met toekomstige periodekosten (dus kosten die specifiek zien op een bepaalde periode, zoals rentelasten). Uit de Nieuwsflits blijkt helaas niet welke kosten –naast rentelasten- onder periodekosten moeten worden verstaan.

Concluderend geeft de Nieuwsflits enkel duidelijkheid over het antwoord op de vraag of rekening mag worden gehouden met na de levering door de gemeente nog te maken kosten. Ten aanzien van de wijze waarop rekening mag worden gehouden met de nog te maken kosten en de omvang van de nog te maken kosten laat de Nieuwsflits helaas nog onduidelijkheid bestaan. Dit betekent dat in de praktijk over de uitwerking discussies zullen blijven bestaan.

Volledigheidshalve merken wij op dat PwC een aangiftetool heeft ontwikkeld voor gemeentelijke grondbedrijven, waarmee op een eenvoudige wijze bepaalt kan worden welk resultaat fiscaal in aanmerking moet worden genomen in de aangifte vennootschapsbelasting.

 

Bron: VNG, 8-2-2018, Nieuwsflits 6: Handreiking grondbedrijven: Fiscale jaarwinstbepaling

Reacties

0 reactie(s). Plaats hieronder uw reactie.


Plaats een reactie

Om te kunnen reageren dient u ingelogd te zijn.